家庭月供收入比居高不下

　　哈繼銘在報告中認(rèn)為，美國本輪危機的根源是2001年IT泡沫破滅后，美聯(lián)儲為抵御經(jīng)濟衰退而大幅降息，寬松的利率條件刺激了房市泡沫，而層出不窮的金融衍生品又加速了泡沫的膨脹，最終泡沫破滅造成金融危機。

　　哈繼銘表示，中國過去幾年的房地產(chǎn)泡沫程度相比美國有過之而無不及。而據(jù)該報告中對中國幾個主要城市的調(diào)查數(shù)據(jù)分析，2008年樣本城市的家庭平均月收入為6453元，而在目前房價下家庭月供收入比達到了驚人的75%，房價需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是對于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，這部分人群目前房價下家庭月供收入比也高達54%，房價需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。據(jù)此可見，房地產(chǎn)的泡沫化程度相當(dāng)高。

　　房地產(chǎn)業(yè)下滑系銀行惜貸主因

　　美國的房產(chǎn)泡沫破滅留給中國怎樣的警示？對此，興業(yè)銀行[行情、資料、新聞、論壇]資金營運中心的魯政委指出，從整個宏觀經(jīng)濟發(fā)展來看，中國現(xiàn)在面臨的最大風(fēng)險就是兩個——一個是外部經(jīng)濟局勢，即眼下金融市場的混亂以及全球經(jīng)濟下滑；而另一個風(fēng)險就是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。他認(rèn)為政府應(yīng)該審慎評估房地產(chǎn)市場，采取積極措施，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　魯政委認(rèn)為，目前比較流行的觀點是從房地產(chǎn)看消費，再從消費看其對經(jīng)濟的影響，但正確的視角應(yīng)該是從房地產(chǎn)看金融機構(gòu)的資產(chǎn)負債表，一旦資產(chǎn)負債表惡化，那么企業(yè)融資條件惡化，相比消費而言，對經(jīng)濟的打擊要大得多，即便消費不走弱，實體經(jīng)濟也照樣會惡化。

　　談到國內(nèi)房地產(chǎn)市場的萎靡，魯政委擔(dān)心地指出，“假如房地產(chǎn)普遍下滑10%左右，銀行的壞賬率會顯著上升，資產(chǎn)負債表的惡化會讓銀行出現(xiàn)極端嚴(yán)重的惜貸情緒，這可能危及到實體經(jīng)濟�！�

　　房貸測試不一定準(zhǔn)確反映風(fēng)險

　　目前國內(nèi)監(jiān)管層和銀行已經(jīng)注意到了房地產(chǎn)的風(fēng)險，并進行房地產(chǎn)壓力測試。根據(jù)市場上一種簡單化的估計，普遍認(rèn)為房價下跌15%并不會對銀行帶來風(fēng)險。

　　對此，某國內(nèi)銀行房貸部門相關(guān)人士對記者表示，15%只是一種簡單化的估計，即假定房地產(chǎn)價格的評估沒有出現(xiàn)誤判，但是有的時候這種誤判的確是存在的，比如把150萬的房子最終按200萬、300萬貸出去。尤其是過去轉(zhuǎn)按揭風(fēng)行的時候，金融機構(gòu)為了爭奪銀行貸款，就會出現(xiàn)很多問題。據(jù)記者了解，這種情況在一段時間內(nèi)的確存在。一位姓張的買房者就曾透露，去年買房時，房屋中介就為他出點子，首付不足可以把房價抬高，100萬寫成300萬，如此一來其他都可以從銀行貸款。

　　上述銀行房貸部門人士對記者表示，類似這種炒作的不規(guī)范都是實際貸款中會碰到的問題，因此賬本數(shù)據(jù)和現(xiàn)實是會有出入的。

　　流動性過剩是元兇？

　　哈繼銘指出，房地產(chǎn)泡沫形成的根源在于寬松的利率條件和大幅降息的政策。對此經(jīng)濟學(xué)家許小年也指出危機的根源在于貨幣供應(yīng)超出了實體經(jīng)濟的需要。

　　魯政委表示，金融市場周期性的出現(xiàn)價值偏離正常估值是正常規(guī)律。迄今為止沒有一個國家的宏觀調(diào)控能成功控制房地產(chǎn)市場的泡沫和股市的泡沫，這說明事前難以甄別什么時候價格過高，貨幣政策過松。

來源: 每日經(jīng)濟新聞