房?jī)r(jià)從南至北地下挫，但以北京為首的環(huán)渤海地區(qū)房?jī)r(jià)依然沒(méi)有明顯下降的跡象。北京，或成為本輪房?jī)r(jià)下跌的最后一個(gè)堡壘。

　　開發(fā)商降價(jià)不再遮掩

　　全國(guó)范圍的房屋銷售面積下降，已成為無(wú)可爭(zhēng)議的事實(shí)。2008年最后的四個(gè)月，尤其是被稱為“金九銀十”的9、10月份將成為關(guān)注的焦點(diǎn)，開發(fā)商亦將促銷手段從最初的暗降，轉(zhuǎn)變?yōu)槊鹘怠?/p>

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2008年前7個(gè)月，四大城市住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積占2007年比重超過(guò)50％。但是，住宅需求明顯減弱，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為2007年全年的36.69％。

　　從南至北來(lái)看，截至目前，珠三角一手房部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格累計(jì)降幅已超過(guò)50％。金地梅龍鎮(zhèn)從18000元/平方米降至9000元/平方米，龍城國(guó)際、中�？党堑软�(xiàng)目也有類似降幅。

　　近幾個(gè)月以來(lái)，長(zhǎng)三角的上海、南京、杭州等城市，樓盤降價(jià)區(qū)域也有由郊區(qū)向城區(qū)蔓延的趨勢(shì)。2008年5月，上海浦東三林的金色雅筑降價(jià)4000元/平方米，閔行九亭板塊的多個(gè)樓盤也紛紛以低價(jià)入市。8月內(nèi)環(huán)以內(nèi)的中遠(yuǎn)兩灣城以13844元/平方米的價(jià)格推出，比高峰期下跌7200元/平方米，盡管只是尾盤，但幅度之大也是少見。8月萬(wàn)科更以8個(gè)樓盤同時(shí)降價(jià)促銷帶動(dòng)銷售。

　　北京區(qū)域成最后堡壘

　　據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，環(huán)渤海區(qū)域受此次調(diào)整波及的時(shí)間較晚，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期的時(shí)間較短，開發(fā)商尚未開始采取大幅降價(jià)的促銷手段。

　　比較明顯的情況是，除了燕郊和偏遠(yuǎn)的城鐵區(qū)域樓盤，出現(xiàn)了買房送車等情況外，北京三四環(huán)內(nèi)城區(qū)的房?jī)r(jià)普遍僅給9.5折以上價(jià)格折扣。而來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)的數(shù)據(jù)，8月份，北京市房屋銷售價(jià)格與上月持平，為今年以來(lái)的首次停漲。此外，天津的樓盤價(jià)格在整體銷售情況萎縮的同時(shí)，也依然堅(jiān)挺。

　　對(duì)此，中銀國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在接受本報(bào)記者采訪時(shí)指出，北京的房?jī)r(jià)最多是不漲了，但應(yīng)該不會(huì)有大幅下跌。因?yàn)楸本┦袌?chǎng)與中國(guó)其他區(qū)域的市場(chǎng)不同，他的市場(chǎng)需求更大，層次也更多。

　　此前， 潘石屹卻用提價(jià)來(lái)回應(yīng)他對(duì)北京樓市的判斷。他認(rèn)為，“對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和奧運(yùn)之后房地產(chǎn)的走勢(shì)，已經(jīng)有許多人做了宏觀的分析。我們的結(jié)論是繼續(xù)看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)和奧運(yùn)后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)�！�

　　不過(guò)，中原地產(chǎn)的分析人士則指出，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，樓盤的價(jià)格壓力陡增。預(yù)計(jì)近期北京郊區(qū)的新開盤將會(huì)選擇低價(jià)入市，變相降價(jià)以促進(jìn)銷售。而未來(lái)幾個(gè)月除廣州和深圳繼續(xù)調(diào)整外，在長(zhǎng)三角的上海、南京以及環(huán)渤海的北京和天津等城市，一手房項(xiàng)目將陸續(xù)加入降價(jià)打折的行列，打折的幅度和范圍也將會(huì)有所擴(kuò)大，并逐步向全國(guó)范圍蔓延。

　　內(nèi)外資的冷熱比

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，8月，萬(wàn)科、富力、世茂、綠城、碧桂園、金地以及華潤(rùn)的銷售項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加，在建項(xiàng)目向在售狀態(tài)轉(zhuǎn)化的勢(shì)頭有增無(wú)減。

　　但上月從銷售率月度增長(zhǎng)來(lái)看，綠城、首創(chuàng)、萬(wàn)科、富力和綠地排名前5位。綠城銷售率月度增長(zhǎng)最高，但也僅增加了5.1個(gè)百分點(diǎn)。各開發(fā)商的銷售率月度增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于6 月10個(gè)百分點(diǎn)左右的增長(zhǎng)速度。

　　在市場(chǎng)成交萎縮的大勢(shì)下，知名開發(fā)商的銷售表現(xiàn)也是一路下滑。因此，進(jìn)入8月以來(lái)，知名開發(fā)商打折的情況繼續(xù)增多，例如廣州富力的“銀禧花園”、中海的“景暉花園”，深圳金地的“金地?梅隴鎮(zhèn)”，上海萬(wàn)科的“金色雅筑”、綠地的“綠地崴廉公寓”等，在價(jià)格大幅下調(diào)的同時(shí)，這些開發(fā)商的銷售面積還是得到一定拉升。

　　國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，發(fā)展商陷入資金鏈困境，與此同時(shí)，外資機(jī)構(gòu)投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱情有所升溫。

　　2008年前8月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用外資人民幣449億元，同比增加21.0％。

　　土地市場(chǎng)方面，近期各大城市地價(jià)和交易表現(xiàn)總體較為低迷，但外資熱情卻有增無(wú)減。其中，部分二線城市土地公開出讓市場(chǎng)、土地項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)上，外資頻繁出手。而非住宅市場(chǎng)方面，由于國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)價(jià)格虛高，長(zhǎng)期看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資青睞國(guó)內(nèi)寫字樓、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)。

　　外資投資國(guó)內(nèi)地產(chǎn)的交易形式也依然以離岸交易與合資為主，如黑石在6月收購(gòu)了馬來(lái)西亞林氏家族的卓越金融名下的上海一商業(yè)項(xiàng)目90％股權(quán)；8月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司（GICRE）的附屬公司——RZP成立合資公司，共同開發(fā)重慶市江北區(qū)一塊土地等。

來(lái)源: 中國(guó)證券報(bào)　　作者: 王婷