影響房地產(chǎn)調(diào)控的因素分析

　　1994年開始，我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)熱，但政府出臺了一系列政策之后，效果立即顯現(xiàn)出來。應(yīng)該說，本輪調(diào)控與上一輪調(diào)控的方法和手段基本相同，主要是控制土地和信貸“兩個(gè)閘門”，但效果卻有明顯差異，主要原因有以下四個(gè)方面。

　　第一，房地產(chǎn)投資主體發(fā)生了根本性變化。將目前的房地產(chǎn)市場和10年前的房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比,我們可以看出，最大的不同是購買的主體發(fā)生了根本性的變化。1998年之前,買房的主體是“單位”，個(gè)人購房所占比重只有30%左右�！皢挝弧敝饕�是國有的，中央一道指令就可以很快將房地產(chǎn)的供給和需求都壓縮下來，因此，價(jià)格不太重要,決策者只要關(guān)注投資規(guī)模就可以了。而10年后的今天,買房者主要為個(gè)人，個(gè)人購房所占比例超過95%。個(gè)人投資的行為主要關(guān)注價(jià)格的走勢,中央的行政指令無法直接改變個(gè)人的投資行為。因此，今天的市場調(diào)控必須以房價(jià)為中心，否則不會有好的效果。

　　在市場十分發(fā)達(dá)的今天，我們?nèi)匀谎赜糜?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的調(diào)控手段就會出現(xiàn)問題。當(dāng)我們控制兩個(gè)“閘門”時(shí)，市場會預(yù)期供給減少，于是房價(jià)上漲，尤其是在地產(chǎn)商的煽動下，房價(jià)上漲的預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化。而房價(jià)上漲又會刺激地產(chǎn)類公司利潤的大幅度增加，在利潤的驅(qū)動下，地產(chǎn)公司沖破重重阻力，擴(kuò)大房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模。結(jié)果是房地產(chǎn)投資增長速度無法得到遏制，依然處在比較高的狀態(tài)。

　　第二，嚴(yán)格控制土地與房價(jià)上漲的矛盾。為了宏觀調(diào)控的需要，同時(shí)也是為了保障糧食安全的需要，國土資源部實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，2006年全國批準(zhǔn)新增建設(shè)用地同比減少39.8萬畝，減少了15.6%。9年前即1996年，全國耕地?cái)?shù)是19.51億畝，人均耕地為1.59畝。9年間耕地減少1.2億畝。2005年我國耕地18.31億畝，人均耕地為1.4畝，還不到世界平均水平的40%�！笆�一五”規(guī)劃綱要要求要保持18億畝耕地指標(biāo)，今后我國耕地減少量必須控制在3000萬畝以內(nèi)，也就是在“十一五”期間，全國只允許年供地600萬畝，分?jǐn)偟?3個(gè)省直轄市，每個(gè)省市年供地只有18.18萬畝。

　　2006年的土地利用總體規(guī)劃修編工作也正在進(jìn)行中，目標(biāo)是守住18億畝耕地這條紅線。嚴(yán)控土地的具體做法是，凡無年度土地利用計(jì)劃指標(biāo)的一律不批地；嚴(yán)控高檔公寓、低密度、大套型等高檔住宅用地，增加民生用地。全國第二次土地調(diào)查也將于2007年7月全面啟動，計(jì)劃于2009年完成，這也是嚴(yán)格土地管理的手段之一。

　　這些土地緊縮政策給市場的預(yù)期是，未來農(nóng)用地轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)用地空間已經(jīng)非常有限，土地市場的供求關(guān)系將日趨緊張，價(jià)格將不斷攀升。

　　政府強(qiáng)調(diào)土地稀缺必然會導(dǎo)致大量的資本在囤積土地，不僅不能達(dá)到集約利用土地的目的，反而導(dǎo)致土地的大量浪費(fèi)。我們注意到，在最近幾年政府出讓的土地中有一半并沒有及時(shí)得到開發(fā)。

　　顯然，在房價(jià)不斷上漲的時(shí)候，國家不能在社會輿論宣傳上一味地強(qiáng)調(diào)緊縮土地的政策，政府應(yīng)該運(yùn)用更加市場化的手段，使出讓的土地及時(shí)得到開發(fā)，以增加住房的有效供應(yīng)。例如，可以征收土地閑置稅、出臺不動產(chǎn)稅等。

　　第三，土地轉(zhuǎn)讓市場化操作與房價(jià)上漲的矛盾。自土地出讓合法化以來，土地出讓方式就倍受政府和市場的關(guān)注，在2003年以后，政府推出了市場化改革的方案，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓采取“招、拍、掛”方式，從形式上看，這些土地出讓方式是市場化的，但事實(shí)上，在沒有改變政府壟斷土地市場的背景下實(shí)施的“市場化”改革是難以達(dá)到目標(biāo)的。

　　土地的市場化改革和股票市場的市場化發(fā)行定價(jià)幾乎完全一樣。2000年開始，我國股票市場曾經(jīng)試驗(yàn)過市場化發(fā)行，但因?yàn)檎�府一直在意股市的價(jià)格波動，擔(dān)心股市發(fā)行速度不受控制會導(dǎo)致股市價(jià)格的大幅度下跌。因此，只對發(fā)行定價(jià)實(shí)現(xiàn)了市場化，將一級市場的定價(jià)完全和二級市場掛鉤，希望通過此舉消除一級市場和二級市場之間的價(jià)格套利機(jī)會，但改革的結(jié)果并沒有消除一級市場的無風(fēng)險(xiǎn)收益水平，反而推高了二級市場的股價(jià)。2000年進(jìn)行的發(fā)行改革試驗(yàn)失敗的根本原因在于放開發(fā)行定價(jià)的同時(shí)，人為控制了發(fā)行的速度和規(guī)模，其實(shí)只是“單邊的市場化”。

　　在地方政府壟斷土地的情況下，企圖實(shí)現(xiàn)土地的市場化改革是不現(xiàn)實(shí)的，充其量只是實(shí)現(xiàn)了形式上的市場化改革，沒有改變其本質(zhì)。市場化的改革實(shí)際上為地方政府操縱土地價(jià)格找到了合法化的手段和途徑。這是房價(jià)和地價(jià)越調(diào)越高的主要原因之一。

　　第四，資本市場的閘門沒有得到有效控制。在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場中，上市公司扮演著重要角色。截至2007年11月底，我國地產(chǎn)類上市公司共99家，總市值達(dá)1萬多億元，這些公司可以憑借資本市場的力量，高價(jià)從股票市場融資，然后到地產(chǎn)市場高價(jià)拿地。

　　股票市場的投資者積極支持房地產(chǎn)類上市公司的再融資。因?yàn)檫@些公司融資之后會積極地增加土地儲備，為投資者創(chuàng)造良好的盈利預(yù)期，于是股價(jià)大漲。既然購置土地被市場視為“利好”，那么，上市公司必然會傾向于高價(jià)拿地，造成地產(chǎn)市場的行情不斷看漲，從而刺激房價(jià)的不斷上漲。

　　從股票市場的表現(xiàn)看，房地產(chǎn)類公司的股價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于指數(shù)，截至2007年11月末，房地產(chǎn)類上市公司的上漲幅度在所有行業(yè)中排第一位，99家房地產(chǎn)類上市的平均市盈率超過了70倍。對于房地產(chǎn)類上市公司來說，高市盈率和高股價(jià)就意味著低融資成本。于是，在目前的市場背景下，房地產(chǎn)類上市公司的融資沖動空前高漲，2007年的前8個(gè)月，房地產(chǎn)類上市公司已經(jīng)公布的融資計(jì)劃就超過了1000億元。這1000多億元的廉價(jià)資本將成為土地市場強(qiáng)勁的競爭者，成為推高房價(jià)的不可或缺的力量。

　　完善房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議

　　面對上述現(xiàn)實(shí)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該從以下三個(gè)方面入手來調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控手段和思路。

　　第一，完善住房保障制度。既然完全通過市場途徑是解決不了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的問題的，我們應(yīng)該將注意力放到調(diào)整住房政策上來，重點(diǎn)是完善住房保障制度。

　　在政府投資興建公共住房，面向中低收入家庭低出租或出售，是各國特別是歐美發(fā)達(dá)國家最重要的住房政策。公共住房的建設(shè)一般按照滿足基本住房需求進(jìn)行控制，有嚴(yán)格的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象條件等。公共住房必須真正面向中低收入家庭，不能將政府提供的優(yōu)惠政策被高收入者所利用。為此，許多國家和地區(qū)如瑞典、荷蘭、法國、日本、新加坡、香港等，都制定了嚴(yán)格的政策措施。如制定入住公共住房的資格條件，實(shí)行家庭收入登記制度，嚴(yán)格的申請審批制度等，以保障中低收入階層的利益。實(shí)行公共住房政策，一般應(yīng)具備兩個(gè)條件，一是土地保證；二是資金支持。

　　和住房保障制度有關(guān)的政策出臺了很多，政府在2007年8月初又出臺了24號文件，重點(diǎn)是增加廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，這無疑是十分正確的。除此之外，筆者強(qiáng)調(diào)住房金融特別是政策性住房金融的作用。到目前為止，我國還沒有政策性住房金融體系，建議在住房公積金和住房擔(dān)保體系基礎(chǔ)上完善我國的政策性住房金融體系。

　　第二，實(shí)施“一戶一房”制度。土地與人口之間的矛盾將是我國難以回避的現(xiàn)實(shí)，因此，即使我們在土地調(diào)控方面做得更有靈活性，但如果不采取非常的措施，我們將難以很好地解決我國的住房問題。

　　筆者認(rèn)為，“非常的措施”是指“一戶一房制度”。“一戶一房”制度是指一個(gè)家庭只允許擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房(主要指減免土地使用費(fèi)等優(yōu)惠政策)。國家對居民屬于計(jì)劃內(nèi)指標(biāo)的住房采取低費(fèi)、稅政策，而對計(jì)劃外住房采取懲罰性的高費(fèi)、稅政策。

　　“一戶一房”制度的理論基礎(chǔ)是我國的土地公有制，既然土地是公有制的，每個(gè)公民應(yīng)該可以平等地免費(fèi)享有屬于自己的土地，在人多地少的國情下，“公民平等地免費(fèi)享有屬于自己的土地”可以定義為“擁有一套帶有福利性質(zhì)的住房”。

　　我國憲法和土地管理法的規(guī)定，農(nóng)村居民可以依法擁有自己的宅基地，但沒有規(guī)定城鎮(zhèn)居民同樣的權(quán)利，其原因在于憲法起草時(shí)城鎮(zhèn)居民享有實(shí)物福利分房的權(quán)利，沒有必要對城鎮(zhèn)居民在土地所有權(quán)方面作專門的規(guī)定。但時(shí)過境遷，有必要在憲法修改時(shí)對城鎮(zhèn)居民的土地所有權(quán)作專門的明確。

　　第三，對房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司的融資進(jìn)行適當(dāng)限制。因?yàn)榈禺a(chǎn)類上市公司利用資本市場的融資優(yōu)勢，推高了地價(jià)。因此，有必要對這些行為進(jìn)行適當(dāng)限制。在1994年開始的宏觀調(diào)控中，對房地產(chǎn)類公司在股票市場的融資曾經(jīng)有過嚴(yán)格的限制(幾乎停止了房地產(chǎn)類公司的上市融資)，目前的房地產(chǎn)類公司的規(guī)模已經(jīng)比較大，是股票市場最重要的板塊之一，采取一刀切的方式停止這些公司的融資是不妥的，但可以對它們的融資規(guī)模作出適當(dāng)限制。建議如下：

　　1)房地產(chǎn)類上市公司每年的再融資規(guī)模不能超過上一年度凈資產(chǎn)的50%；

　　2)對房地產(chǎn)類公司發(fā)行上市作從嚴(yán)控制(在證監(jiān)會發(fā)審委環(huán)節(jié)進(jìn)行內(nèi)部控制)；

　　3)對房地產(chǎn)類公司借殼上市和重組從嚴(yán)控制。
　

來源：中國證券報(bào)
中國社科院金融研究所 尹中立